S.MARIA C.V. Senza far caciara, punto per punto, illustriamo ombre e dubbi sull’operazione SIATA dell’imprenditore Gravante

SANTA MARIA CAPUA VETERE – (g.g.) Oggi pomeriggio alle 18 il sindaco Antonio Mirra ha convocato una riunione di maggioranza. Evidentemente ritiene la questione del comparto SIATA un elemento irrinunciabile della sua azione amministrativa.

L’elemento irrinunciabile è la rivendicazione, che si trasforma in richiesta formale dell’imprenditore Gravante che vuol costruire una casa di riposo in un terreno da lui acquistato tempo fa, in un’area PEEP, con destinazioni urbanistiche ben definite.

Mai come in questa occasione, è opportuno affrontare i fatti in maniera non faziosa. Uno schieramento tra guelfi e ghibellini non serve a nulla e lo stesso Gravante, con tutto il rispetto è uno che si agita troppo quando uno contesta democraticamente le sue tesi.

Andiamo per ordine: l’intervento oggetto di richiesta di permesso a costruire al vaglio della Commissione edilizia concerne un’area che appartiene, come abbiamo scritto prima, a una
lottizzazione di edilizia economica e popolare già totalmente attuata ad eccezione di parte del lotto numero 3 che è ancora di proprietà di Gravante. Ma per comprendere bene di cosa stiamo parlando, è opportuno esprimersi attraverso i fondamentali: che cos’è un’area oggetto di lottizzazione di edilizia economica e popolare? E’ un’area sulla quale viene, imprescindibilmente, apposto un vincolo espropriativo: l’Ente, quindi, espropria le aree agli originari proprietari e la divide in lotti da assegnare a coloro che hanno i requisiti richiesti dalla legge 167 e sue modificazioni. “167” che dà il nome a questi agglomerati urbani di uno sei sette.  L’Ente individua, ovviamente anche le necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria e la loro localizzazione all’interno della lottizzazione.

Attenzione, il procedimento di assegnazione delle aree deve essere pubblico e concorsuale. La normativa prevede una preferenza e una precedenza di assegnazione di un lotto al proprietario originario espropriato che abbia i requisiti richiesti dalla normativa stessa. Precedenza e prevalenza che valgono solo per coloro che risultano proprietari prima dell’apposizione del vincolo espropriativo e non per chi acquista l’area già vincolata, in questo caso non vige alcuna precedenza nell’assegnazione (vedi art 35 legge 865/1971 come interpretato dal comma 4 dell’art 7 l.136/994 che così statuisce: “ La disposizione di cui all’undicesimo comma dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, come sostituito dall’articolo 3, comma 63, lettera c) , della legge 23 dicembre 1996, n. 662, che prevede la preferenza per i proprietari espropriati ai fini della concessione in diritto di superficie o della cessione in proprietà delle aree, si interpreta nel senso che tale preferenza spetta ai soggetti che abbiano la proprietà delle aree medesime alla data dell’adozione da parte del comune dello strumento urbanistico con il quale tali aree vengono destinate alla realizzazione di programmi di edilizia economica e popolare”, che proponiamo in calce a questo articolo.)

A quanto risulta, Gravante ha acquisito il terreno, con la sua società Danea, quando la lottizzazione già era stata approvata e il vincolo espropriativo era già stato apposto. In poche parole, oggi l’imprenditore chiede un permesso a costruire per una casa di riposo su un terreno che ha acquistato nella piena consapevolezza che su di esso gravasse un vincolo di esproprio.

Non solo, ma la parte di terreno di Gravante rappresenta una parte del lotto, visto che le altre parti appartengono al comune, verosimilmente per gli espropri già officiati in passato.

Dunque, nel momento in cui Gravante invoca l’attivazione di un diritto di superficie sul terreno del comune, si determina una situazione molto dubbia perchè tutto ciò verrebbe realizzato in mancanza di un procedimento pubblico di assegnazione dell’area comunale che, non essendo applicabile il diritto di prelazione, dovrebbe essere improntato alla concorsualità ( un bando pubblico) e riservato a soggetti che abbiano i requisiti per l’assegnazione, come richiesto dalla normativa di riferimento.  Ciò senza soffermarsi più di tanto questioni legate all’area di proprietà di Gravante e che è stata adibita, nel piano di lottizzazione, all’urbanizzazione secondaria.

Ed ecco che passiamo subito al secondo problema, la famosa zona F, così codificata dallo stesso Gravante per giustificare il suo tipo di insediamento. Per lui, dunque, lì si può costruire indifferentemente, un mercatino rionale, una casa di cura, un edificio di culto o un centro sociale. Nel 2012, tramite un’altra società, Gravante chiese al Comune il rilascio di un permesso a costruire di un mercatino rionale: quella richiesta venne rigettata dal Comune di Santa Maria Capua Vetere.

Sembra, quindi, opportuno precisare che non si può trattare di una generica zona dove ci si può costruire tutto ciò che rientra tra le attrezzature pubbliche di interesse generale, visto che c’è una lottizzazione approvata dalla Regione Campania che deve aver già individuato precisamente cosa serva per rendere vivibile quel quartiere residenziale popolare ( strade, parcheggi, verde attrezzato), così come precisato anche dalle Norme di Attuazione del PRG vigente.

Se quindi è vero che una casa di riposo può essere costruire in una zona F, non è vero che tutte le zone F possono essere utilizzate per qualsiasi cosa. Quindi la generica indicazione di zona F è fuorviante, perché le aree della lottizzazione sono già precisamente vincolate alle già definite attrezzature.

Ogni zona F è legata ad un vincolo di piano e non tutti i vincoli di piano possono essere attuati direttamente dal privato: solo quegli interventi espressamente consentiti dal PRG e in questo caso dal piano di lottizzazione.

Conseguenza: esistono zone F e zone F. Quindi, riassumendo, la Danea srl non possiede l’intero lotto ma solo una parte di esso. Il terreno della Danea srl è intercluso dal terreno di prorpietà del comune, dunque per edificare sul suo terreno, la società di Gravante ha assoluta necessità di poter disporre del terreno comunale. Chiede l’assegnazione dell’area comunale ai sensi dell’art 35, dichiarando di avere un diritto di precedenza in quanto proprietario.

I Consiglieri di maggioranza e soprattutto il dirigente che sta proponendo al Consiglio Comunale di approvare la convenzione di cessione delle aree comunali, devono appurare se è vero ciò che dichiarano sul diritto di precedenza ai sensi dell’art.35, diritto che sussiste solo per coloro che sono proprietari al momento dell’approvazione del peep e non di coloro che hanno acquistato successivamente l’area, come è successo per la Danea srl.

I punti da chiarire, perchè magari ci possiamo pure sbagliare, sono dunque i seguenti:

è vero che la Danea ha acquistato, successivamente all’approvazione del peep, il terreno?
E’ vero che il terreno della Danea srl ha destinazioni interscambiabili?
E’ legittimo cedere un bene comunale senza una previa procedura pubblica?
La Danea srl ha i requisiti richiesti per avere l’assegnazione di un’area peep?
Costruisce una casa di riposo a prezzi calmierati? Nelle convenzioni sottoscritte dai beneficiari di aree espropriate ai fini di edilizia economica e popolare, sono inserite clausole specifiche sui canoni di locazione degli alloggi popolari? Anche la convenzione della Danea contiene queste clausole?
Non sarebbe più proficuo confezionare un avviso pubblico o un bando, per la costruzione e gestione dell’area a parcheggio?
Bisognerebbe, inoltre chiedersi, ma se l’area fosse stata di un privato (oltre 1000mq) sarebbe bastato dare, in cambio del diritto di superficie, una pulizia dell’area e una passata di asfalto con qualche striscia blu?

QUI SOTTO LA CARTINA CHE ESPLICA L’AREA DI CUI SI STA DISCUTENDO CON LA CONTESTUALE LEGENDA DI PROPRIETA’

QUI SOTTO LA NORMATIVA FONDAMENTALE CHE REGOLA LA MATERIA